本报记者 方超 石英婧 上海报道
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投资交易量迅速增加、平均入住率韧性犹存……机遇与挑战并存的大背景下，上海长租公寓市场正迈入“快速成长期”。
2月21日，仲量联行发布的研究报告显示，截至2022年上半年，全国头部长租公寓品牌总房源数量已达到84.7万套，而2020年全年的数据为69.9万套。“随着越来越多的资本涌入长租公寓投资市场，投资交易量也迅速增加”。
《中国经营报》记者从仲量联行方面获悉，上海作为领先全国的长租公寓投资市场，在2022年完成的74单大宗交易中，有15单均为长租公寓，成交单数占比超过20%，仅次于办公业态。
“在国家加快建立‘租购并举’住房制度的大背景下，长租公寓的政策红利有望继续释放。随着租赁住房产品的普及和租赁住房消费方式逐渐为大众接受，加上产品力的进一步提升，长租公寓对青年白领客群的黏性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。”仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀如此表示。
市场总存量已达10.8万套
“2022年长租公寓市场整体承受了来自疫情反复、租赁放缓等多方面压力。”仲量联行认为，即便如此，在2022年下半年经济活动逐渐恢复后，在建长租公寓项目加紧建设，加速入市。
仲量联行统计数据显示，2022年底在上海的运营集中式长租公寓项目约369个，市场总存量已达10.8万套。与此同时，2022年整体租赁市场遭遇挑战，新增租赁需求放缓，在此背景下，上海长租公寓市场平均入住率仍达到86.3%，仲量联行直言，这“展现出较强韧性”。
以有“上海最大的社会化保障性租赁住房社区”之称的微领地浦江中心社区为例，该项目在2022年10月26日正式开业亮相，微领地方面表示这是其回归重资产赛道后首个开业项目，总房源3116间。公开信息显示，微领地浦江中心社区一期入住率达到97%，2022年Q4平均每月新增签约330套。
除了入住率情况外，长租公寓项目的租金等信息也备受外界关注。
仲量联行数据显示，从项目分布来看，长租公寓项目主要分布在地铁沿线，且靠近办公区域、产业园区或高校。以上海环线为例，长租公寓在外环外的套数存量占54%；内环内占比仅8.9%。各环线项目租金呈阶梯式分布。
仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁魏骏亚表示：“2022年是上海长租公寓大宗交易元年，大宗交易成交额达到近60亿元。我们观察到各类内、外资投资者入场交易，且成交资产类型呈现多样化特点。”
“在投资策略上，具有改造潜力的机会型物业尤其受到长租公寓投资人的青睐，增值型投资交易占总交易额的75%，而稳定型仅占25%。此外，长租公寓投资人对于项目区位的投资偏好趋于多样化，上海各环线长租公寓的成交比例均匀分布。”魏骏亚如此认为。
REITs退出类资产更受关注
在政策支持等多重因素叠加下，仲量联行认为，2023年长租公寓市场将进入“量质齐升”发展阶段。
仲量联行预计，2023年市场将迎来更多优质长租公寓项目的加快入市，长租公寓市场将呈现出规模化、社区化和品质化的特点。仲量联行预计2023年上海在运营长租公寓总存量将达到18.9万套，较2022年增长75%。
“随着R4租赁住宅地块上的项目加速建设和入市，预计2023～2025年间上海将迎来17.3万套新增租赁住房入市，其主要来源为R4项目。”仲量联行如此表示。
据悉，作为上海城区内首个大体量租赁社区，耀华国际社区将于2023年面向市场提供2212套租赁房源，该项目匹配了约2万平方米的多功能公共活动空间，包含文化运动、教育培训、餐饮零售、超市便利、生活服务等丰富业态，有望成为上海世博板块的一大热门商业街区。仲量联行预计，2023年长租公寓市场将迎来更多品质项目的面市。
魏骏亚认为：“随着社会及经济活动回暖，长租公寓租赁需求及运营表现将稳步回升并持续增长。预计长租公寓市场的发展前景和韧性将给予投资人信心，视时机入市交易。在国家‘盘活存量资产’政策的引导下，2023年各类存量物业，如闲置工业厂房、老旧酒店等都将有机会被改造为长租公寓。”
魏骏亚同时表示：“一系列利好政策以及四单保租房REITs的成功上市，为长租公寓投资人开辟了新的退出路径，REITs退出类资产或将受到更多投资人关注。”
将时间拨回2022年12月9日，彼时，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华润有巢REIT”）正式上市，公开信息显示，在上市当天，华润有巢REIT大涨16.84%，成交额达1.86亿元。
仲量联行彼时认为，租赁住房REITs板块的打造，也将作为资产价格“锚”推动大宗市场的健康发展。“长期来看，REITs和大宗交易市场收益率将是动态平衡的关系，目前四只上市的保租房REITs收益率都在4.2%～4.4%之间，为大宗市场交易提供了重要参考。”
盛秀秀也认为：“保租房公募REITs的成功发行以及对市场化长租房纳入REITs底层资产的研究和探索，将为未来长租公寓市场带来更多机遇。预计2023年的长租公寓市场必将迸发出新生机。”
（编辑：石英婧 校对：颜京宁）
